Im Juni 2026 lag der effektive Jahreszins für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte bei 4,00 Prozent. Der annualisierte vereinbarte Zinssatz derselben Kredite lag bei 3,95 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, 2026). Fünf Hundertstel Abstand, mehr nicht. Genau diese Differenz ist im Marktdurchschnitt alles, was an Nebenkosten in den Preis eines Baudarlehens wandert. Wer beim Angebotsvergleich nur auf den Sollzins schaut, übersieht also weniger, als oft behauptet wird – und trotzdem den falschen Wert.
Denn der Sollzins ist keine Preisangabe, sondern eine Rechengröße. Wer gewerblich Verbraucherdarlehen anbietet, muss die Gesamtkosten als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags ausweisen und diese Zahl ausdrücklich effektiver Jahreszins nennen. So steht es in § 16 Absatz 1 der Preisangabenverordnung. Berechnet wird sie nach einer Gleichung in der Anlage zu dieser Vorschrift: Die Summe der abgezinsten Auszahlungen muss der Summe der abgezinsten Rückzahlungen entsprechen. Dieselbe Anlage legt sogar die Zeitrechnung fest, bis hin zum Standardmonat von 30,41666 Tagen und der Rundung auf zwei Dezimalstellen.
Ein Teil des Abstands zwischen beiden Zahlen entsteht ganz ohne Kosten. Raten laufen monatlich, der Zinssatz gilt pro Jahr – und aus dieser Zahlungsweise folgt ein Aufschlag. Bei 3,50 Prozent Sollzins ergibt die Rechnung einen Effektivzins von 3,56 Prozent, wenn keine einzige Nebenkostenposition anfällt. Kommt ein Prozent Vermittlungskosten hinzu, das bei der Auszahlung einbehalten wird, während die Schuld voll stehen bleibt, steigt der Wert auf 3,69 Prozent. Aus sechs Hundertsteln werden neunzehn.
Auf der Rate sieht man von alldem nichts. Ein Annuitätendarlehen zahlt sich in gleichbleibenden Beträgen zurück: Der Zinsanteil wird jeden Monat auf die noch offene Restschuld gerechnet und schrumpft deshalb, der Tilgungsanteil wächst um genau denselben Betrag. Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt das eine Monatsrate von 1.375 Euro. Im ersten Monat stecken darin 875 Euro Zinsen und 500 Euro Tilgung; erst im 111. Monat, nach gut neun Jahren, übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil. Wer den kompletten Rechenweg samt Tabellen zu 1,5, 2 und 3 Prozent Anfangstilgung sehen will, kann in einer Erklärung zum Annuitätendarlehen hier weiterlesen. Der Verlauf erklärt, warum nach zehn Jahren von 300.000 Euro immer noch 228.283,74 Euro offen sind.
Was im Effektivzins steckt und was draußen bleibt
Die Preisangabenverordnung zählt beides auf. Hinein gehören Vermittlungskosten, die Kontoführungskosten eines Kontos, das zwingend zu führen ist, und die Kosten einer erforderlichen Immobilienbewertung. Draußen bleiben ausdrücklich die Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und die Notarkosten (§ 16 Absatz 4 Nummern 4 und 5).
Praktisch heißt das: Ein niedriger Effektivzins sagt nichts über die Nebenkosten des Kaufs. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler stehen komplett außerhalb dieser Zahl und müssen im Budget getrennt auftauchen. Der Effektivzins ist der Preis des Kredits, nicht der Preis der Immobilie.
Der beworbene Zins ist selten der eigene
Wer mit Zinssätzen wirbt, muss den effektiven Jahreszins mindestens genauso hervorheben wie jeden anderen Zinssatz und ein Beispiel angeben, das für mindestens zwei Drittel der zustande kommenden Verträge erreichbar ist. Diese Zwei-Drittel-Regel aus § 17 der Preisangabenverordnung ist die eigentlich brauchbare Zahl in jeder Anzeige. Der daneben stehende Bestzins gilt für Spitzenbonitäten mit viel Eigenkapital.
Ein Blick über die Grenze zeigt, wie unterschiedlich stark Nebenkosten wirken können. Österreich rechnet den Effektivzins nach derselben Gleichung, verankert im Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz. Im Juni 2026 lagen dort 3,89 Prozent effektiver Jahreszins gegenüber 3,54 Prozent annualisiertem vereinbartem Satz (Quelle: Oesterreichische Nationalbank, 2026): ein Abstand von 0,35 Prozentpunkten, das Siebenfache des deutschen Werts. Gleiche Formel, anderes Ergebnis – weil in Österreich deutlich mehr Kostenpositionen in den Preis wandern.
Vier Eingaben, ein Ergebnis
Jede Baufinanzierung lässt sich auf vier Werte reduzieren: Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung und Dauer der Zinsbindung. Alles andere folgt daraus – Rate, Restschuld, Zinssumme, Laufzeit. Deshalb reicht ein Blatt Papier, um zwei Angebote zu prüfen, sobald diese vier Zahlen auf dem Tisch liegen.
Ein Detail sorgt trotzdem regelmäßig für Verwirrung: Zwei Angebote mit identischem Sollzins können unterschiedliche Effektivzinsen tragen. Der Grund liegt in den Annahmen. Für Fälle, in denen Laufzeit oder Kredithöhe offen sind, schreibt die Anlage zur Preisangabenverordnung feste Rechengrößen vor. Bei unbefristeten Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind das zwanzig Jahre ab der ersten Inanspruchnahme; ohne vereinbarte Obergrenze kommt ein unterstellter Kreditrahmen von 170.000 Euro dazu. Unterschiedliche unterstellte Zahlungsströme führen zu unterschiedlichen Prozentzahlen, obwohl der Vertragszins gleich bleibt.
Für die Praxis folgt daraus eine schlichte Regel: Angebote nur mit identischer Zinsbindung, identischer Darlehenssumme und identischer Anfangstilgung nebeneinanderlegen. Wer eine zehnjährige Bindung gegen eine fünfzehnjährige vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Produkte und keine zwei Preise.
Die Anfangstilgung entscheidet über die Laufzeit
Von den vier Stellschrauben eines Baudarlehens wirkt keine so stark wie die anfängliche Tilgung. Sie ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird, und sie gilt exakt für dieses eine Jahr. Danach steigt der tatsächliche Tilgungssatz jeden Monat, weil der Zinsanteil schrumpft.
Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Sollzins bedeutet das konkret: Mit 1,5 Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei 1.250 Euro und die Volltilgung nach 414 Monaten, also 34,5 Jahren. Mit 2 Prozent sind es 1.375 Euro und 348 Monate. Mit 3 Prozent steigt die Rate auf 1.625 Euro, die Laufzeit fällt auf 266 Monate – 22,2 Jahre. Dreihundertfünfundsiebzig Euro mehr im Monat kürzen die Rückzahlung um zwölf Jahre und die gesamte Zinssumme von 216.740,90 auf 131.405,73 Euro.
Umgekehrt zeigt sich dieselbe Mechanik beim Zinssatz. Halten wir die Rate von 1.375 Euro fest und variieren nur den Sollzins. Bei 2,5 Prozent ist das Darlehen nach 292 Monaten getilgt, bei 3,5 Prozent nach 348 Monaten, bei 4,5 Prozent erst nach 456. Die Zinssumme wächst dabei von 100.466,47 über 177.593,16 auf 326.246,22 Euro. Ein einziger Prozentpunkt verlängert die Rückzahlung um rund neun Jahre.
Zwei Wege gegen die Restschuld am Ende der Bindung
Wer am Ende der Zinsbindung gar keine Restschuld haben will, braucht ein Volltilgerdarlehen – und eine deutlich höhere Rate, als die meisten erwarten. Bei 300.000 Euro zu 3,5 Prozent verlangt die Volltilgung in zehn Jahren eine Monatsrate von 2.966,58 Euro, was einer Anfangstilgung von 8,37 Prozent entspricht. Über fünfzehn Jahre sinkt die Rate auf 2.144,65 Euro (5,08 Prozent), über zwanzig Jahre auf 1.739,88 Euro (3,46 Prozent).
Der zweite Weg heißt Forward-Darlehen. Dabei wird der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon Jahre vor der Auszahlung verbindlich festgelegt. Kreditgeber verlangen für diese Wartezeit üblicherweise einen Aufschlag, und die Abnahmepflicht bleibt bestehen, auch wenn die Zinsen bis zum Stichtag gefallen sind. Das Geschäft ist damit eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie.
Welcher Weg passt, hängt am Haushaltsbudget, nicht an einer Prognose. Wer die Volltilgerrate dauerhaft trägt, spart sich die zweite Verhandlung komplett. Wer sie nicht trägt, plant besser eine hohe Anfangstilgung plus Sondertilgungsrecht und sichert die Anschlussfinanzierung rechtzeitig ab. Bevor allerdings überhaupt eine Rate feststeht, gehört die Kostenseite des Objekts auf den Tisch – bei einer geplanten Terrassenüberdachung ebenso wie bei der Sanierung des Dachs.
Häufige Fragen
Warum liegt der Effektivzins immer über dem Sollzins?
Schon die monatliche Zahlungsweise erzeugt einen Aufschlag, weil ein Jahreszinssatz zwölfmal unterjährig angewendet wird. Aus 3,50 Prozent Sollzins werden so 3,56 Prozent, ohne dass ein Cent an Nebenkosten anfällt. Kosten wie Vermittlung oder ein Disagio kommen obendrauf.
Steht die Annuitätenformel im Gesetz?
Nein. Die Formel für die Rate folgt aus der Umformung einer geometrischen Reihe und ist reine Mathematik. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Gleichung für den effektiven Jahreszins in der Anlage zur Preisangabenverordnung. Wer die Ratenformel als Vorschrift bezeichnet, zitiert falsch.
Enthält der Effektivzins wirklich alle Kosten?
Nein, und das ist ein verbreiteter Irrtum. Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und Notarkosten sind per Verordnung ausgenommen, freiwillige Versicherungen ebenfalls. Für die Gesamtkalkulation eines Hauskaufs braucht es deshalb eine zweite Rechnung neben dem Kreditangebot.
Wie viel Anfangstilgung ist sinnvoll?
Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Rechnerisch gilt: Je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto kleiner die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Zwei Prozent sind die verbreitete Voreinstellung, drei Prozent kürzen die Rückzahlung bei 300.000 Euro um mehr als zwölf Jahre.
Gilt der ausgewiesene Effektivzins für die gesamte Laufzeit?
Bei langen Zinsbindungen nicht. Der ausgewiesene Wert bezieht sich auf die Bindungsperiode und unterstellt, dass die Restschuld am Ende zurückgezahlt wird. Das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung steckt in keiner dieser Zahlen.
Fazit: drei Zahlen vergleichen, nicht eine
Vor der Unterschrift lohnt sich eine kleine Tabelle mit drei Spalten: effektiver Jahreszins, Restschuld am Ende der Zinsbindung und Gesamtzinssumme bis zur Volltilgung. Der Effektivzins macht Angebote überhaupt erst vergleichbar, die Restschuld zeigt, wie groß das offene Risiko in zehn oder fünfzehn Jahren ausfällt, und die Zinssumme beziffert den Preis einer bequemen Rate. Wer diese drei Werte für zwei Tilgungsvarianten nebeneinanderlegt, sieht in fünf Minuten mehr als in jedem Beratungsgespräch. Und wer beim Eigenheim selbst Hand anlegt, rechnet den Wert der Eigenleistung gleich mit ein – beim Renovieren in Eigenregie ersetzt Arbeitszeit einen Teil des Darlehens.