Umbaupläne und Anschlussfinanzierung treffen bei vielen Eigentümern im selben Jahr aufeinander. Das Bad ist zwanzig Jahre alt, die Sollzinsbindung läuft aus, und beide Fragen wollen zugleich entschieden werden. Fünf Fragen sortieren die Reihenfolge. Sie beziehen sich auf Deutschland, die Antworten stützen sich auf das Kreditrecht des BGB und auf die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank.
Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?
Sollzinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Zeiträume. Ein Darlehen über dreißig Jahre trägt in der Regel eine Zinsbindung über zehn oder fünfzehn Jahre. Läuft sie ab, ist das Darlehen nicht zurückgezahlt, sondern nur der Preis neu zu verhandeln. Offen bleibt die Restschuld, und für sie gibt es drei Wege: Verlängerung beim bisherigen Institut, Wechsel zu einer anderen Bank oder ein vorab gesicherter Vertrag.
Der Ausstieg selbst kostet nichts. Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, erlaubt § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB die Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf des Bindungstages, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Tür fällt allerdings zu, sobald eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz unterschrieben ist. Ein Prolongationsangebot der Hausbank ist genau das. Über die Bereitschaft zu einer neuen Zinsvereinbarung muss der Darlehensgeber nach § 493 Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Bindung informieren und dabei den angebotenen Sollzinssatz nennen. Drei Monate sind das gesetzliche Minimum, kein brauchbarer Planungshorizont. Verpflichtet ist die Bank nur dazu, ein Angebot zu nennen, nicht dazu, ein gutes zu machen.
Wie viel Restschuld bleibt typischerweise übrig?
Das hängt fast ausschließlich an der anfänglichen Tilgung. Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: 250.000 Euro Darlehen, 3,80 Prozent Sollzins, monatliche Verzinsung, zehn Jahre Bindung. Bei einem Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 1.000 Euro und die Restschuld nach zehn Jahren 219.644 Euro. Bei zwei Prozent sind es 1.208,33 Euro Rate und 189.289 Euro Restschuld, bei drei Prozent 1.416,67 Euro und 158.933 Euro, bei vier Prozent 1.625 Euro und 128.577 Euro. Jeder zusätzliche Punkt Tilgung senkt die Restschuld also um rund 30.000 Euro. Das gewählte Zinsniveau liegt zwischen den amtlichen Werten für Bindungen über fünf bis zehn Jahre und über zehn Jahre im Juni 2026 (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Juni 2026). Zwei Stellschrauben verändern das Bild nachträglich: geleistete Sondertilgungen und ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel. Beides steht in vielen Verträgen kostenlos zur Verfügung und wird selten genutzt. Verbindlich ist am Ende nur die Restschuldbescheinigung der Bank, jeder Rechner liefert eine Näherung.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, dessen Zinssatz heute verbindlich festgelegt wird, während die Auszahlung erst zum Ende der laufenden Bindung erfolgt. In der Wartezeit fließt kein Geld, weder Zins noch Tilgung. Bezahlt wird sie über einen Aufschlag auf den Sollzins, den der Darlehensgeber je Monat Vorlaufzeit berechnet. Verbreitet sind Vorlaufzeiten von rund drei Jahren, einzelne Anbieter gehen weiter; eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, und amtliche Statistiken zu diesen Aufschlägen existieren ebenfalls nicht.
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt. Erstens wirkt der Aufschlag nicht nur auf die Wartezeit, sondern auf die gesamte neue Zinsbindung, meist zehn Jahre. Zweitens bindet der Vertrag beide Seiten: Wer das zugesagte Geld später nicht abruft, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung. Die Widerrufsfrist von vierzehn Tagen läuft ab Vertragsschluss, nicht ab Auszahlung, und ist längst verstrichen, wenn die Zinsen zwischenzeitlich fallen. Ein Forward-Darlehen kauft Sicherheit, keine Wette.
Ob sich der Aufschlag lohnt, entscheidet keine Prognose, sondern die eigene Belastbarkeit. Die Rechnung dahinter ist simpel: Der gesicherte Zins wird mit dem Zins verglichen, der am Auszahlungstag gälte. Liegt der Marktzins dann höher als der Forward-Zins, hat sich die Absicherung gelohnt; liegt er darunter, war sie zu teuer. Weil niemand diesen künftigen Wert kennt, ist die bessere Frage eine andere: Welche Rate trägt der Haushalt noch, wenn der Zins um zwei Punkte steigt? Fällt die Antwort knapp aus, ist Planungssicherheit das Argument, nicht die Zinsprognose.
Was passiert, wenn der Stichtag verpasst wird?
Hier steckt der teuerste Fallstrick des ganzen Themas, und er steht in § 489 Absatz 3 BGB: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Das Kündigungsrecht ist ohne fertige Anschlussfinanzierung also nichts wert, der alte Vertrag läuft einfach weiter. Wer stattdessen in eine variable Verzinsung rutscht, landet in der teuersten Kategorie der Statistik: Variable Kredite und solche mit einer Bindung bis zu einem Jahr kosteten im Juni 2026 durchschnittlich 4,36 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Juni 2026).
Welche Fristen zählen wirklich?
Neben dem Ende der Bindung gibt es ein zweites, unabdingbares Recht. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darf ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden, mit sechs Monaten Frist. Gezählt wird ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Bei einem Bauvorhaben mit Teilauszahlungen nach Baufortschritt liegt dieser Tag oft ein bis zwei Jahre nach der Unterschrift. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist neu. Jede Verlängerung stellt die Uhr also zurück. Ausschließen oder erschweren lässt sich das Recht nach Absatz 4 nicht.
In der Praxis ergibt sich daraus ein einfacher Kalender: rund zwölf Monate vor dem Stichtag Vergleichsangebote einholen, etwa sechs Monate vorher die Restschuldbescheinigung beim bisherigen Institut anfordern, zwei Monate vorher den Vertrag unterschreiben. Wer parallel modernisieren will, klärt in derselben Runde, ob die Bank den Mehrbedarf mitfinanziert. Häufig ist das günstiger als ein separater Ratenkredit, und wer viele Arbeiten selbst erledigt, braucht dafür weniger Fremdkapital als gedacht.
Beim Wechsel zu einer anderen Bank braucht der technische Ablauf am meisten Zeit. Die bestehende Grundschuld wird an den neuen Gläubiger abgetreten, was Notar und Grundbuchamt beschäftigt und je nach Amt Wochen dauern kann. Die neue Bank zahlt am Stichtag direkt an die alte, sodass kein Zwischenkredit nötig ist. Kalkuliert werden sollten neben diesen Gebühren auch Bearbeitungszeiten für Unterlagen: Grundbuchauszug, Objektnachweise, aktuelle Einkommensbelege. Wer diese Mappe bereits beim ersten Angebot vollständig hat, verhandelt spürbar schneller.
Häufige Fragen
Kostet der Wechsel zu einer anderen Bank etwas?
Die Kündigung zum Ende der Sollzinsbindung ist entschädigungsfrei. Anfallen können Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an den neuen Gläubiger. Diese Kosten stecken nicht im effektiven Jahreszins, weil § 16 Absatz 4 der Preisangabenverordnung sie ausdrücklich ausnimmt. Sie gehören deshalb separat in den Vergleich.
Ist die Prolongation der Hausbank meistens teurer?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Die Verlängerung spart Notar- und Grundbuchkosten, was einen kleinen Zinsnachteil aufwiegen kann. Zwei Vergleichsangebote schaffen trotzdem eine Verhandlungsbasis, und häufig genügt der Hinweis darauf, um das erste Angebot zu verbessern.
Lässt sich eine Modernisierung in die Anschlussfinanzierung packen?
Oft ja, weil der Beleihungsauslauf nach zehn Jahren Tilgung niedriger ist als am Anfang. Die Bank prüft dann Objektwert, Einkommen und den geplanten Betrag neu. Wer eine Überdachung der Terrasse plant, sollte die Kosten samt Puffer vorher schätzen, weil Nachfinanzierungen teurer sind.
Was ist ein unechtes Forward-Darlehen?
Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung, beim unechten bereits mit dem Vertragsschluss. Die unechte Variante ist billiger, verkürzt die Zinssicherheit aber um die Länge der Wartezeit. Sie verschiebt zugleich den Startpunkt der Zehnjahresfrist aus § 489 BGB.
Wie genau ist die Restschuld aus einem Rechner?
Nah dran, aber nicht verbindlich. Rechner arbeiten mit monatlicher Verzinsung und gleichbleibender Rate, während der Vertrag abweichende Verrechnungstermine oder Sondertilgungen enthalten kann. Für die Planung genügt die Näherung, für den Vertrag zählt die Bescheinigung des bisherigen Instituts.
Was daraus folgt
Der Termin, der in den Kalender gehört, ist nicht das Ende der Zinsbindung, sondern der Tag zwölf Monate davor. Bis dahin liegen drei Zahlen auf dem Tisch: die exakte Restschuld laut Bescheinigung, die Rate, die der Haushalt dauerhaft trägt, und der Betrag, den eine geplante Modernisierung kostet. Aus diesen drei Werten ergibt sich, ob Verlängerung, Wechsel oder Vorabsicherung die richtige Antwort ist. Wer erst auf den Brief der Bank wartet, hat statt drei Optionen nur noch eine.